Q&答:解决经济适用房危机

全国各地的城市都感受到了经济适用房短缺的压力. 经济增长, 浮动的利率和不断扩大的短期租赁市场，再加上供应短缺和过时的分区法，造成了更大的压力.

今年8月，科罗拉多州政府宣布. 贾里德·波利斯签署了一项旨在解决这一问题的行政命令. 它加快了对经济适用房项目的贷款和拨款，并为科罗拉多州设定了“战略增长目标”, 包括更密集的增长，使用更少的资源，增加公共交通的使用.

为了解释当前的经济适用房问题并探索解决方案 丹尼尔斯商学院新闻编辑室 转向了两位教员 富兰克林L. 伯恩斯房地产和建筑管理学院. Vivek Sah他是伯恩斯学校的校长 埃里克·霍尔特助理教授在接受采访时分析了这一情况.

简单地说，为什么会出现经济适用房危机?

长官: 经济适用房问题的主要原因是经济增长. 丹佛等城市, 纳什维尔和凤凰城在过去的五六年里都有了巨大的发展, 出于多种原因. 其中之一是，这些城市才刚刚开始发挥其潜力，就人们在考虑一个城市迁移到大型机场时所考虑的所有因素而言, 大型教育机构, 受过良好教育的人口. 这些城市也与我们在佛罗里达州和加利福尼亚州看到的各种自然灾害隔绝, 哪些城市的生活成本也很高. 房地产业, 无论是多户住宅还是单户住宅, 如果没有至少几年的滞后，就不能生产任何东西. 这种滞后导致了成本的增加，同时建筑成本也在上升.

在房价上涨的同时，我们的利率也很低. 从高收入市场搬到这里的人把价格推得比平时更高. 然后，在那之后的一年里，我们把利率调到了7%，所以现在人们不想卖了. 这就带来了另一个经济适用房问题，因为现在库存减少了. 供应受到限制，至少在转售房产方面是如此. 那些价格还没有降下来, 人们不想卖，因为如果他们卖了, 他们将不得不承担很高的抵押贷款.

从建设和发展的角度来看，是什么导致了短缺?

霍尔特: 很多影响可负担性的因素，尤其是在丹佛，首先是土地成本. 每个人都想溢价出售土地, 因此，开发商正在高价购买土地，将其改造成住宅. 最重要的是，丹佛有一些非常独特的土壤条件. 我们有膨胀粘土, 如果你在开发过程中没有正确对待它, 会造成很大的结构破坏吗. (治疗它)每批产品仅开发成本就增加了约5万美元. 然后, 在权利成本和许可费用之间, 丹佛市场上很多成品的价格都是90美元,000-$150,000. 在其他市场，我可以花4万美元买到同样的成品. 这也是经济适用房在我们的市场中成为问题的另一个原因.

人工和材料成本也起作用吗?

霍尔特: 在2006-11年建筑业崩盘期间, 大量劳动力消失了——人们退休了, 人们离开了这个行业——当市场恢复时，他们也没有回来. 所以现在，建筑行业最大的问题之一就是劳动力. 外面的劳动力知道这一点，并为此收取额外费用.

然后是检查和许可证费用. 我在印第安纳州做很多咨询工作, 我长大的地方, 他们抱怨两周的许可证费用流程和支付1美元,许可证500英镑. 在丹佛，这个许可程序可能需要3-12个月，花费5万美元. 检查是另一个问题. 当我在90年代建造时，我们会进行7-12次检查. 现在可能有24次，30次，36次检查. 这只会增加时间和成本.

这一切对房屋所有权的概念和可获得性有何影响?

长官: 美国梦就是拥有自己的房子, 哪一个在2008-09年金融危机后大幅下降. 全国的支持率回升到63%或64%, 而是在纳什维尔这样的城市, 已经看到了如此大的增长, 这个数字肯定是不一样的. 其中一个问题是经济问题. 如果你想获得传统的抵押贷款，你需要付20%的首付. 这一数字随着价格的上涨而增加——400美元的20%,000 is $80,000, 600美元的20%,000 is $120,000. 如果你的工资上涨, 这可能会抵消增加的月供的成本, 但如果房价从400美元,000 to $600,两年内达到1000万, 为了能省下40美元,在两年内达到1000美元是非常困难的. 在金融危机之后, 银行在贷款要求方面已经变得非常紧张. 首付低于20%的贷款是非常困难的, 如果你能做到, 他们要求预付很多额外费用. 这影响了很多人，尽管我们看到了工资的增长. 由于这个原因，有很大一部分人将成为永久房客.

此外，巨大的金融危机对某些人口造成了永久性的冲击. 他们看到父母在2008年或2009年失去了房子, 他们现在要么完全反对拥有自己的房子，要么把它推迟到生命的后期. 早些时候的危机造成了一种心理障碍，使人们无法拥有住房，也无法将住房视为建立长期股权的资产, 尽管这仍然是积累长期财富的最佳方式.

如果你现在是州长的话, 你会做什么或通过什么法案来帮助这种情况?

霍尔特: 降低或改变不同的分区法. 例如, 后院有这么多, 老丹佛社区的小巷负荷细分, 其中一些离正规赌博十大平台排行校园很近, 他们的后院有足够的空间再建一个单元吗. 他们可以建一个小巷林立的小屋. 而不是把这些老房子拆掉，盖一栋豪宅, 他们可以保留老房子，把那块地的密度增加一倍，对基础设施几乎没有影响. 下水道可以处理双倍密度的水，电气面板和水管也可以. Thous和s of smaller cottage homes could be built in Denver; they either could be rental property for the current owner, 或者他们可以把它卖掉. 这将极大地影响密度，并解决一些负担能力问题, 但(目前的)区划不会让这种情况发生.

长官: 他们(在圣地亚哥)鼓励开发商在大型项目中纳入经济适用房的做法之一是提供额外的密度, 这让你在另一个项目上建造更多的房屋，以换取将当前项目的一部分用于经济适用房, 以及提供一个快速的许可和所有权过程. 如果你有一个大项目，你把20%的资金用于经济适用房, 然后城市会给你额外的密度，并加快你的审批程序. 在未来的道路上，州长. 波利斯的办公室将不得不考虑这些措施.